Dentro de las comunidades de propietarios, según va llegando el otoño, y durante el invierno, con las lluvias, a los Administradores de Fincas Colegiados nos van llegando avisos de filtraciones o deficiencias de impermeabilización, que afectarán a uno o más pisos de un edificio.
En ese momento aparece la constante duda o disputa sobre quién debe de pagar las reparaciones que afectan a una terraza de uso privativo.
Al llegar el otoño, a los administradores de fincas nos van llegando avisos sobre deficiencias en la impermeabilización que afectan a uno o varios pisos; en ese momento aparece la disputa sobre quien debe hacerse cargo de las reparaciones que afecten a una terraza de uso privativo.
Para clarificar esta situación, lo primero será determinar si no es encontramos ante una terraza de uso común general (ya sea para tender, o simplemente porque es la azotea o tejado del edificio), o ante una terraza de uso privativo (un ático o un patio de uso privativo de un propietario). Como Administradores de Fincas Colegiados, recurriremos como paso inicial para determinar la naturaleza de una u otra, a la división horizontal del edificio y los estatutos comunitarios, criterio apoyado por los tribunales en reiteradas sentencias.
Determinada la naturaleza, en el primero de los casos (terraza de uso común general), la responsabilidad de mantenimiento y reparación, no tiene duda, pues será la Comunidad de Propietarios la que tendrá la obligación de ejecutar esos trabajos, en el segundo caso (terraza de uso privativo) es donde se plantea la duda de quién es el responsable de la reparación y por tanto del pago de esta, al presentarse la posibilidad de que la reparación bien pueda ser responsabilidad del propietario que tiene asignado el uso, bien pueda ser de la comunidad, lo que llevara a un análisis de la causa que genera el desperfecto, para determinar el responsable final.
Vamos por ello a intentar poner un poco de claridad en este último caso, ¿Quién debe responder de las reparaciones, y del mantenimiento de las terrazas de uso privativo?
Cuando estemos ante un problema de Impermeabilización, por un defecto de la tela asfáltica, por su deterioro normal, y tratándose de obras que afectan a la estructura y estanqueidad del edificio en su conjunto será la Comunidad la que deba acometer esta reparación, ya que se trata de un elemento común, puesto que la terraza de uso privativo tiene la doble funcionalidad de terraza como tal, del propietario que la tiene asignada, como de cubierta del resto del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal, nos marca el camino en este caso con el nuevo apartado a) del artículo 10.1., al establecer que la comunidad de propietarios está obligada a realizar en ella las obras de conservación necesarias, y ni siquiera es preciso que la junta de propietarios apruebe la realización de dichas obras, ya que basta con que cualquier propietario lo solicite para que las obras de conservación se tengan que hacer. Recalcar que los Presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación, puede hacerles incurrir en Responsabilidad ante los que se consideren perjudicados por ello.
No obstante lo anterior, si la filtración tuviera el origen en un mal uso de la terraza, es decir que el deterioro de la denominada tela asfáltica se debiese a una intervención del propietario del uso de la terraza, como por ejemplo el anclaje de una estructura para un toldo, o similares, que perfora la tela, será entonces este el que deba acometer esa reparación a su cargo, y así se indica en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Hemos visto ahora un tema concreto como es la filtración, que es el caso habitual, pero también a veces se discute sobre quien debe reparar el solado o baldosas de esa terraza de uso exclusivo deterioradas por el uso habitual, o incluso quien debe limpiar los sumideros o desagües de la misma. En estos casos será el propietario exclusivo quien tenga esa responsabilidad, y a su cargo, puesto que el deterioro de ese suelo y la limpieza es una obligación que le es atribuida por el propio articulo b) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Señalar al hilo de esta aclaración, que la limpieza de sumideros es fundamental para evitar posibles filtraciones y goteras a los pisos inferiores por atascos de estos y agua embalsada, sobre todo en tormentas de gran descarga.
Por tanto, determinar en todas las ocasiones quien puede tener o no la responsabilidad final de la reparación o mantenimiento de una avería o siniestro con origen en una terraza de uso exclusivo de un propietario que es a su vez cubierta del edificio, no es fácil en todos los casos.
Por ello ante una falta de datos que puedan ayudar a fijar el origen o causa de la responsabilidad, no debe descartarse para evitar un conflicto entre comunidad y propietarios implicados, recurrir a un informe de un técnico compétete que determine la causa y con ello el responsable de la reparación final.
Algunas Comunidades, aunque debe matizarse que muy pocas, tienen un sistema propio para estos casos, que evita de forma objetiva tener que determinar quién debe hacerse cargo de una reparación, atendiendo al origen o causa de la misma, y es la inclusión en sus Estatutos de una regla de contribución al gasto, repartiendo este entre la propiedad de la terraza y la Comunidad. Estas fórmulas de reparto pueden ser variadas, puesto que cada Comunidad puede acordarla libremente. Como ejemplo, indico la de una Comunidad administrada por nuestro despacho en la ciudad de Madrid, en la que se fija un tercio para el propietario y dos tercios para la Comunidad.
Para terminar, hacer una llamada que nos servirá en un futuro próximo para una nueva reflexión, y es la tendencia generalizada a confundir los derechos de uso y disfrute otorgados por la Comunidad de Propietarios sobre ciertos elementos comunes, en favor de uno o varios copropietarios, y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede y otra muy distinta el de propiedad, no se debe olvidar, al menos en el ejemplo de la terraza de cuyo uso se disfruta, que es propiedad de la comunidad, y que por tanto solo se ostenta sobre la misma más que la facultad de uso, por lo que no tienen la propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, no pudiendo impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios en estos elementos comunes
Le cuento mi caso. Soy propietaria de un ático con terraza de uso privativo desde hace más de 40 años. Hace unos 25 años o algo más, construí una habitación en la terraza, previo consentimiento en junta, de los vecinos que en aquel entonces vivían allí.
Esta construcción se hace » encima» de solado de la terraza, es decir no hay perforación que haya causado un mal, y si lo hubiese hecho ya han pasado muchos años, como para dar la cara ahora. Mi vecina de abajo tiene una gotera, justamente bajo esa construcción…. Terminando mi consulta, la comunidad de vecinos considera que esto debo pagarlo de mi bolsillo, aunque aún no hemos sabido de dónde sale realmente esa gotera, mi seguro piensa que ya está prescrito…. Usted qué opina? Gracias