Quiero segregar o agrupar mi vivienda ¿Puedo hacerlo?
AGREGACIÓN Y SEGREGACIÓN DE VIVIENDAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
Algunos propietarios, ya sean de vivienda, o de locales comerciales, en algún momento, se pueden plantear por necesidad o simplemente para facilitar una venta, dividir una vivienda demasiado grande, en dos o más partes creando otras nuevas, o bien en convertir una que ya tienen en una más grande, adquiriendo un trozo de otra, o juntando dos viviendas en una. Este razonamiento es aplicable igualmente a locales comerciales. En otras ocasiones este procedimiento se puede dar con plazas de garaje e incluso con trasteros, cuando son inicialmente anejos generalmente de una vivienda.
La cuestión, es saber si podemos hacerlo de forma libre, o si por el contrario necesitamos del permiso de la Comunidad de Propietarios para poder llevar a cabo este tipo de agrupaciones o divisiones, y en su caso que requisitos debemos cumplir para poder legalizar los inmuebles resultantes.
Esto es lo que en Propiedad Horizontal denominamos Agregación o Segregación, y que os explicamos a continuación en que consiste.
El procedimiento para la agrupación o segregación de pisos o locales está recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) concretamente en su artículo 10.3, b) que comienza estableciendo como requisito, la necesidad de contar con autorización administrativa previa antes de someter el asunto a la junta de propietarios, para poder efectuar la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; o proceder al aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. La autorización debe estar concedida por la Administración pública competente.
la fijación de las nuevas cuotas de participación que requerirán la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría, que la ya mencionada.
A partir de aquí interviene la Comunidad de Propietarios. En cuanto a las mayorías exigibles que deben darse en la junta de propietarios para adoptar el acuerdo que autorice la agregación o segregación, será necesario que se apruebe con una doble mayoría de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
En el cómputo de esta mayoría, a diferencia de la mayoría recogida en el artículo 17.8 de la LPH, no se considera el denominado voto presunto, es decir que no se considera como voto favorable, el de aquellos ausentes que notificados del acuerdo adoptado, no manifiesten su oposición en el plazo de 30 días , lo que en la práctica significa, que salvo que estén en la junta y voten a favor los 3/5 de los propietarios y las 3/5 partes de las cuotas de participación, no habrá forma de que se apruebe el acuerdo.
Un aspecto importante y que no puede pasar desapercibido, porque afecta directamente a la organización de la Comunidad de Propietarios, será a fijación de las nuevas cuotas de participación que requerirán la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría, que la ya mencionada.
Para terminar con los posibles requisitos , y a tenor de lo señalado en el párrafo 2º del articulo 10.3 b) se requiere también el consentimiento de los propietarios que pudieran verse afectados , si bien estos deben en todo caso probar y acreditar el perjuicio que se les causa por la segregación o por la agrupación.
Si habéis llegado hasta aquí, tenemos que deciros que esta es la forma en la que debéis de actuar cuando en el Titulo constitutivo o en los propios Estatutos no se recoja un procedimiento específico para este tipo de acciones.
Ahora bien, si por el contrario se recoge en los Estatutos un régimen más flexible que el de la propia Ley, amparado en el principio de la autonomía de la voluntad, otorgando la posibilidad de que los propietarios de viviendas, locales, etc., puedan agrupar o segregar sus elementos privativos sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, no se necesitara entonces la adopción de acuerdo alguno, lo que no eximiría, y así lo entendemos de la obtención de la oportuna autorización administrativa, y de la aceptación de las nuevas cuotas de participación, con las mayorías ya explicadas, que correspondan a cada uno de los nuevos elementos, donde el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el método de cálculo para la fijación de dichas cuotas, circunstancia que por sí sola constituiría un obstáculo para el acceso al Registro de la cláusula exoneradora, dado que sería necesario en todo caso al acuerdo de junta para su fijación, perdiendo su sentido dicha cláusula.
Con respecto a esto último se planteó por ciertos sectores doctrinales, si estas cláusulas recogidas en Estatutos tenían validez frente a lo regulado por la LPH, lo que quedo clarificado con la Resolución de 7 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que establece que a pesar de la modificación de la LPH, siguen siendo válidas las cláusulas estatutarias del régimen de propiedad horizontal que permiten realizar sin necesidad de consentimiento o autorización de la junta de propietarios, la subdivisión y segregación de las mismas e incluso la desvinculación de los anejos, sin alteración de las cuotas de los restantes, así como agregar y agrupar las expresadas fincas con otras colindantes, aunque pertenezcan a un inmueble distinto, tanto horizontal como verticalmente, abriendo al efecto las puertas y accesos necesarios.
En resumen, según el nuevo texto de esta Ley modificada se regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos, en el artículo 10.3.b), conforme al cual se requiere autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación.
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