¿Por qué no se pueden dividir y separar de las viviendas los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

¿POR QUÉ NO SE PUEDEN DIVIDIR Y SEPARAR DE LAS VIVIENDAS LOS ELEMENTOS COMUNES DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Para entender de que queremos hablaros, os explicaremos en primer lugar que en el artículo 4 se habla del Proindiviso, que es un término jurídico que quiere decir que la titularidad o propiedad de un bien, por ejemplo una vivienda, es compartida entre varias personas físicas o sociedades, por ejemplo los dos miembros de un matrimonio en Gananciales, o varios herederos de un mismo bien. En definitiva estamos hablando de copropiedad.

Uno de los principios que rige el condominio es que nadie está obligado a permanecer en él, por lo que en todo momento cualquier comunero puede solicitar la división de la cosa común (cuando ello es posible), es decir salvo que ésta provoque la inutilidad del bien para el uso al que está destinado.

Cuando el bien es divisible se procede a adjudicar una parte del mismo a cada copropietario. Ahora bien, lo más habitual, como es el caso de las viviendas, es que se trate de bienes indivisibles.

En su defecto se puede hacer la atribución a uno de los condueños, o su venta en pública subasta cuando no hubiese acuerdo entre los comuneros sobre lo antes indicado, mediante la interposición de una demanda de acción de división de cosa común.

Definido el Proindiviso y sus característica más propia, que es la copropiedad de un bien, lo ponemos en relación con el Articulo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde de forma expresa se regula la indivisión de la Comunidad de Propietarios, cuando dicha acción tuviese por objeto terminar con la situación de Propiedad Horizontal que se viene regulando conforme a esta Ley especial.

Esto significa que no se puede dividir en propiedad Horizontal, la cosa Común, los llamados elementos comunes, tal y como están definidos en el Articulo 396 del Código Civil.

Pero casi de forma inmediata, el propio artículo 4, pasa a reconocer la posibilidad del ejercicio de la actio communi dividendo, o acción de división, cuando se trata de un inmueble determinado que forme parte de la Comunidad y siempre y cuando esta indivisión no se haya establecido para el servicio o utilidad del resto de los comuneros. Es decir podrá ejercitarse en los elementos privativos que forman parte de la Comunidad de Propietarios, y también de aquellos elementos comunes susceptibles de división, que previamente por unanimidad hayan sido desafectados (la vivienda Portería).

Como indica el artículo 3, en la Propiedad Horizontal coexisten dos formas de propiedad:

• la individual y exclusiva de cada propietario sobre un bien concreto y determinado es decir los denominados bienes privativos, que son aquellos susceptibles de aprovechamiento independiente (art. 3.a); que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
• la copropiedad de todos los condueños sobre los espacios, elementos, pertenencias y servicios comunes (art. 3.b). Estos son los bienes comunes del edificio y de la urbanización, que son necesarios para el uso y disfrute de los bienes privativos configurados en propiedad horizontal.

En relación a la prohibición de dividir la cosa común del artículo 4, esta acción tiene su referencia en lo ya recogido en el art. 396.1.2, del Código civil, el cual dispone:

“Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable”.

Para ser más claros, la propiedad sobre una parte porcentual de un elemento común, está siempre unida a la propiedad de un elemento privativo, sin una, no puede existir la otra.

Cualquier propietario que vende su propiedad individual lo hace también del uso, disfrute, cargas, etc. de los elementos comunes correspondientes. Por consiguiente habrá situación de indivisión de los elementos comunes durante la vigencia de la Comunidad de propietarios, salvo que esta se extinga por algunas de las causas expresadas en el art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir:

1. Por destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. En este caso se estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad ordinaria, cuando todo el inmueble pase a ser de un solo titular, o por conversión en copropiedad ordinaria, supuesto que ha de entenderse casi imposible en la práctica, que en todo caso requeriría de la unanimidad de los copropietarios.

Por tanto como ya hemos comentado, y a la vista de lo fijado por el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, la acción de división de la cosa común no podrá ejercitarse para extinguir la propiedad horizontal, tal y como hemos dicho anteriormente, según lo establecido en el art. 4 de la Ley 49/1960

Todo lo comentado hasta ahora, nos lleva a decir que, la Ley de Propiedad Horizontal vigente hace prevalecer el elemento privativo, y por lo tanto, se aleja del sistema de comunidad de bienes, por lo que se eliminan los derechos de tanteo y retracto en el caso de venta de un piso o local, y de igual modo como ya hemos mencionado, el de división de elementos comunes.

Para finalizar la conclusión a la que llegamos después de este breve análisis del Articulo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal, las denominadas Comunidades de Propietarios, son algo estable en el tiempo, y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen, una vez que está constituido.

Esperamos que nuestro post te sea útil, y hayas resuelto las dudas que tengas

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