¿Podemos cesar al presidente de nuestra Comunidad de Propietarios?
La Remoción del Presidente, o la falta a la confianza depositada por la Comunidad
No es raro que algunos vecinos se puedan plantear cesar al Presidente de la Comunidad de Propietarios, ante actuaciones de esté que en ocasiones pueden ser arbitrarias y, porque no decirlo, incluso perjudiciales al interés de la Comunidad, pudiendo acarrear consecuencias económicas o de convivencia, de las que todos a priori y mientras se depuren responsabilidades directas, pueden perjudicar a todos los miembros de la Comunidad.
Es cierto que en la mayoría de los casos no se produce una petición para el cese, ya que existe en las comunidades, ese código no escrito de no enemistarse con el vecino, aunque te vaya a costar dinero, que tantos perjuicios suele causar.
En cualquier caso en este artículo pretendemos aclarar “como cesar al Presidente de la Comunidad”, aunque el término legal y la figura jurídica que vamos a explicar, es la denominada remoción en el cargo.
¿Podemos cesar al presidente de nuestra comunidad de propietarios? Convocatoria de junta extraordinaria.
La remoción, es la posibilidad que tienen los comuneros de poder retirar la confianza que en la elección o nombramientos de cargos, depositaron en los elegidos, cuando piensan que la conducta de aquellos les puede perjudicar o dañar el interés común.
La remoción viene contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal, y no se refiere solo al presidente, sino a cualquier órgano de gobierno de la Comunidad, pudiendo ejercitarse antes de la expiración del mandato, que por regla general es de un año, desde el nombramiento.
“La remoción, es la posibilidad que tienen los comuneros de poder retirar la confianza que en la elección o nombramientos de cargos, depositaron en los elegidos,…”
Así queda establecido en el Articulo 13,7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dice así:
- Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el mandato de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
- Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por el acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
Como vemos, es posible remover al Presidente, pero siempre tiene que ser a través de una Junta extraordinaria y con punto expreso del orden del día que haga referencia a ello, por lo que será necesaria previamente la convocatoria de esta junta
El requisito de la junta, se fundamenta en lo que establece el artículo 14 de la LPH, y es que si el nombramiento se hizo mediante Junta, la remoción y la resolución de las reclamaciones que los propietarios formulen contra el Presidente o los órganos objeto de remoción, debe hacerse igualmente por Junta, lo que queda claro de la lectura del mencionado artículo:
Corresponde a la Junta de propietarios: a. «Nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos afectados en el artículo anterior (13) y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos».
Por tanto para remover al presidente – al igual que se requiere para la elección del Presidente – se exige en primer lugar un acuerdo de la mayoría de los asistentes en segunda convocatoria, y que a su vez represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
¿Podemos cesar al presidente de nuestra comunidad de propietarios? Procedimiento y consecuencias.
En segundo lugar, no es necesario alegar una causa específica o concreta, no se exige una causa dolosa o culposa para remover al presidente. Más bien se da a entender en la LPH que lo que funciona en el mecanismo de remoción es fundamentalmente la confianza que la Comunidad tenga depositada en el presidente.
No obstante entendemos que si es necesario una causa legitima, alejada de la arbitrariedad, pues lo contrario puede dar lugar a un conflicto, pues la Ley y concretamente el artículo 7.2 del Código Civil no ampara el abuso de derecho, y así lo deja reflejado en su redacción «La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realiza sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para el tercero, tendrá lugar a la correspondiente indemnización y la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso”.
En definitiva, una remoción no amparada en causa legítima, podría, ser perjudicial y con consecuencias para aquellos que la promuevan, si un presidente objeto de remoción se considerase dañado, y optase por cuestionar y demandarles por abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo.
Por último debemos traer a colación la figura del mandato para completar la figura de la remoción, y que está en la base del ejercicio de los órganos de la Comunidad, que se caracteriza tanto por el principio de confianza (art. 1.714 CC: «el mandatario no puede traspasar los límites del mandato«) como por su revocabilidad (art. 1.733 CC. «el mandante puede revocar el mandato a su voluntad«).
Para terminar es importante aclarar cómo ha de convocarse la Junta extraordinaria, ya que la potestad primera de convocar es la del Presidente, pero siendo la parte afectada, es más que probable que no esté interesado en someterse a sus vecinos, y si el Presidente no efectúa la convocatoria, puede ser convocada por la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representa al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación, según lo regulado por el artículo 16.1, de la LPH.
Deseamos que no tengáis que remover a ningún órgano porque hayan faltado a la confianza depositada, y que todos los propietarios estén dispuestos a dar lo mejor de sí por su Comunidad de Propietarios.
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