Cómo fijamos cuando una obra es necesaria, en contraposición a la mejora
Como sabemos los Administradores de Fincas Colegiados, hacer una obra en una Comunidad de Propietarios, no siempre es algo aceptado por todos los vecinos. En mucha ocasiones tenemos al opositor a todo, que complica decisiones que son necesarias para la buena conservación del propio edificio.
Para fijar si se pueden oponer, debemos analizar las distintas posibilidades y mayorías que podrían ser necesarias para adoptar según que obras.
Lo primero que debemos tener presente es identificar si la obra a realizar es necesaria para conservar el edificio, y no se trata de una mejora. Por ejemplo, las bajantes de una comunidad por ser de uralita, tras muchos años de uso, están filtrando aguas sucias y con averías constantes, por lo que es necesario repararlas y cambiadas. En estos casos la comunidad debe aprobar dicha obra por mayoría. Los disidentes u opositores tendrán que participar en el gasto según su cuota de participación, ya que en los casos de obras necesarias para preservar las condiciones de habitabilidad, estanqueidad o seguridad del edificio, no podrá alegarse mejora.
Pero si a pesar de ello se siguen negando a reconocer la obra como necesaria, e incluso están dispuestos a impugnar el acuerdo, entonces puede ser conveniente documentar la necesariaedad de la obra, mediante informe de un arquitecto o un aparejador, donde se argumente la necesidad de la obra de conservación. A más, también se puede recurrir a la obligatoriedad de realziación de la obra, derivada de las responsabilidades que por daños se pueden producir al no ejecutar dichas obras, y que serian a cargo de la Comunidad, por inacción.
Frente a la regla de la mayoría, nos encontramos la de la Unanimidad, que se aplica a aquellas obras que alteran elementos comunes. Si bien recientemente doctrina del Tribunal Supremo, viene reconociendo en sus sentencias, que si es una mejora de un elemento común que beneficia a todos los propietarios, y si, además, la obra no afecta ni a la estructura, ni a la configuración exterior del edificio, ni supone modificar el título constitutivo o los estatutos, basta aprobarlo por mayoría, y no por unanimidad.
A pesar de todo, e incluso de los informes de técnicos, hay quien no entiende más razones que las que dicte un juez.
