¿Necesito un certificado de deudas de mi Comunidad si voy a vender mi vivienda o local?

¿Necesito un certificado de deudas de mi Comunidad si voy a vender mi vivienda o local?

Tras el tiempo transcurrido desde que se regulo en el artículo 9.1.e, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la obligación del transmitente de un inmueble (vivienda, local, garaje,….) de solicitar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración de hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que se adeuden, lo que constara en el instrumento público mediante el que se canalice la transmisión, es difícil encontrar a ningún vendedor que no solicité dicho certificado al Secretario de su Comunidad, que en una gran número de casos será un Administrador de fincas colegiados, que ejercerá dicha función.

También, cada vez es más raro que los compradores, acepten presentarse a la firma de una compraventa sin antes reclamar del propio vendedor, que aporte en ese momento la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, evitando con ello los efectos jurídicos que le puedan perjudicar, de los que serán advertidos diligentemente por el Notario, si carecen de dicho certificado.

En consecuencia, sin la certificación según lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público (escritura o título de transmisión) , salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, y en este caso el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal debe saber, que en el caso de existir deudas responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Por ello es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o existen deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Comunidad, siendo entonces el comprador quien exija del vendedor el pago de las mismas antes de la compraventa o al tiempo, para evitar que le pueda ser de aplicación la denominada Afección real por deudas, que si bien no las ha generado el comprador, si está obligado por la Ley a asumirlas.

En Resumen, el artículo 9.1.e, prevé dos obligaciones distintas, como aclaró en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2012; por una parte la de declarar la parte vendedora estar al día en el pago de las deudas de la comunidad o expresar lo que adeuda, y por otra la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora.

La Afección real siempre es un tema controvertido con los compradores, cuando se les exige el pago de deudas anteriores del vendedor, sobre todo en aquellos casos, en los que no negocian el pago previo de las mismas por el vendedor, o simplemente le exonera de presentar el certificado en acto de la transmisión de la vivienda o local, en la falsa creencia de que compran sin las denominadas «cargas o Gravámenes».

“…es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o existen deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Comunidad.”

Por eso es importante explicar las consecuencias que se pueden derivar al comprador si este no exige del vendedor que presente la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, ya que de existir, y ser ocultadas por el vendedor, tras la publicación de la ley 8/2013, el piso o local, responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores. En estos casos el comprador debe pagar si no quiere verse afectado por la deuda e incluso embargado, pero debe tener presente que  todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas.

En definitiva, el certificado debería ser la regla general  y la exoneración una mera excepción.

El artículo 9.1. e, también regula cómo, cuándo y por quien deberá ser emitido el certificado de deudas, cuando fija que:

«La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»

De lo anterior, debemos sacar varias cuestiones que pasamos a tratar:

• La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud

Vemos que se establece la obligación de emitirlo en un plazo de siete días naturales, pero desde su solicitud. Por eso es importante que dicho certificado se pida con el tiempo suficiente, y no encontrarnos con las desagradables exigencias de quienes se presentan en algunos casos el día antes u horas antes de la firma de su escritura, pidiendo que se les certifique sin dilación, ignorando que la firma de un certificado de estas características, conlleva en muchos casos la comprobación, no solo de que un propietario está al corriente de pago de sus obligaciones con la comunidad, sino también de que no existen derramas, pagos de consumos individuales, atrasos u otros acuerdos de pago, que puedan influir en la certificación final.

Es importante indicar sobre todo a los profesionales y, aquellos que ejercen como secretarios, que deben siempre exigir que la solicitud de certificado sea por escrito y fechada, de tal forma que quede constancia a efectos de evitar que se pueda alegar un incumplimiento del plazo establecido para la entrega de la certificación.

• Quien ejerce las funciones de secretario.

Queda claro que el único que puede expedir un certificado es el Secretario, que en la mayoría de los casos será un profesional Administrador de Fincas colegiado, y que suele ser el conocedor del estado de cuentas de cada uno de los propietarios. No puede emitirse por otro órgano de la comunidad. Solo en el caso de no haber administrador será en muchos casos el presidente, quien ejerza esa función, o aquel propietario que haya sido nombrado al efecto.

Es controvertida la necesidad del visto bueno del Presidente, puesto que en muchas operaciones se dificulta el poder obtener dicha firma, cuando existe un plazo taxativo que cumplir (siete días naturales desde la petición ) y sobre todo cuando en la Ley Catalana, a diferencia de la Estatal de Propiedad Horizontal, queda resuelto de forma eficaz y practica cuando prevé ya en el artículo 553-5 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, que dice que no es preciso que el Presidente dé el visto bueno al certificado si un profesional que lleva la administración de la finca ejerce la secretaría de la comunidad.

• quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

El secretario fundamentalmente si este es un profesional, ya que se le supone los conocimientos técnicos suficientes para dar credibilidad y fe de la exactitud de los datos consignados y de los plazos de emisión, aunque la Ley también cita al presidente como responsable.

Ahora bien, cuando nos referimos a la exactitud de los datos consignados se abre un debate controvertido sobre que debe entenderse por esos datos, y el problema más recurrente es el de las derramas aprobadas en curso, o pendientes de iniciarse, aparte claro está de otras cuestiones como recibos de consumos individuales, y otros.

Profundizamos en la problemática cuestión, de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, es decir cuando se emite el certificado y no se dice nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.

En estos casos la Ley no indica expresamente nada al respecto, y no parece que realmente exista obligación ni siquiera de mencionarlo, ya que la propia Ley solo exige que se certifique que el transmitente se halla al corriente de pago de los gastos generales, o de los que adeude.

El Adquirente tras comprar, en muchas ocasiones se encuentra con la existencia de derramas que desconocía, que están en curso, o que están aprobadas para su inicio, y manifiesta desde su lógica, que su certificado indica que el vendedor está al corriente de pago, y que no le corresponden, pues fueron aprobadas cuando no era propietario, llegando incluso en ocasiones a culpar al Secretario de negligencia o inexactitud en la certificación, lo que no es cierto, como indica la opinión doctrinal mayoritaria, apoyada en distintas sentencias de audiencias provinciales, que defiende que «deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha.»

Lo anterior que queda reafirmado con el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

Otro punto de fricción que nos encontramos un vez firmado el certificado, y que trae problemas con el adquirente, se produce por el normal funcionamiento del cobro de recibos en las comunidades (normalmente con carácter mensual), momento en que se remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, por lo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado por banco, y con posterioridad a la emisión del certificado, el recibo sea devuelto por orden expresa del vendedor. Esta picaresca no es desconocida, y debería salvarse para evitar conflictos, añadiendo en el certificado alguna referencia a este hecho e indicando salvo buen fin del cobro por domiciliación bancaria, aún así esto no eximiría de la deuda al comprador.

Como consejo a los profesionales, aunque entendemos que ellos por su casuística, y por los criterios de unificación marcados por los respectivos colegios profesionales, tienen la diligencia de acreditar en el certificado no solo que el vendedor está al corriente en sus deudas de la comunidad de propietarios, sino que se hace mención a las derramas en curso y pendientes, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en plazos, a que existen recibos domiciliados, pero que pueden ser devueltos, o a la última lectura de agua o de calefacción, dando una información más completa, pero recalcando que la Ley no lo exige.

Finalizamos aclarando la debatida cuestión, de si se pueden cobrar honorarios o no, por los profesionales que emiten estos certificados; y de ser así, cual es la justificación de que ello pueda ser posible. Vaya por delante, que es muy desagradable tener que defender ante un cliente unos honorarios que cuestiona por que según su criterio, es obligación de un Administrador de Fincas Colegiados, el emitir esos certificados, porque es un servicio a la Comunidad de Propietarios.

Esta afirmación cae por su propio peso desde el mismo momento en que la elaboración de un certificado se hace por solicitud personal derivada de una relación particular de compra venta de un inmueble, que queda al margen de la comunidad. Ante estas circunstancias resulta claro señalar que la expedición del certificado solicitado debe ser abonada por el transmitente, al Secretario – administrador de fincas, al tratarse de una petición directa del comunero sin intervención de la comunidad, la junta o el presidente.

Por tanto, la realidad es que salvo que la comunidad haya incluido en el contrato de prestaciones del servicio, la obligación de expedir estos certificados del art 9 LPH -EDL 1960/55- sin cobrarlos, el administrador tiene derecho a percibir sus honorarios por su emisión.

Es cierto que el Administrador no podría negar la entrega del certificado, aunque el transmitente se negase al pago del mismo, según el imperativo legal. Pero también es cierto que el administrador de fincas podría acudir al proceso monitorio para reclamar la deuda.

Para ello es necesario exigir, que tanto la solicitud siempre sea por escrito, como que el transmitente firme el recibí del certificado emitido. De esta forma correrán los plazos de entrega de los siete días, pero se justifica la interposición del proceso monitorio con esos documentos.

Tras esta lectura, ya sabes por qué te interesa contar con un certificado de deudas, emitido por tu Administrador en caso de transmisión de inmuebles, y como puede repercutirte -si eres adquirente-, que no se presente por el transmitente.

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