¿PUEDEN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PROHIBIR LOS ALQUILERES TURÍSTICOS?
En los últimos años, la creciente popularidad de los alquileres turísticos ha llevado a las comunidades de propietarios a cuestionarse si pueden prohibir este tipo de actividad en sus edificios. En este artículo, desglosaremos lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal y las últimas sentencias del Tribunal Supremo respecto a la regulación y prohibición de los alquileres turísticos.
¿Qué es un alquiler turístico?
Un alquiler turístico es el arrendamiento temporal de una vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato, ofrecida en canales de oferta turística y destinada al alojamiento de visitantes. Este tipo de arrendamiento ha sido excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y está sujeto a la normativa sectorial turística.
¿Qué es un alquiler turistico?
¿Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sobre los alquileres turísticos?
El artículo 17.12 de la LPH, modificado por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, establece que la comunidad de propietarios puede adoptar acuerdos que limiten o condicionen el uso turístico de los pisos pertenecientes al edificio. Para ello, es necesario contar con una doble mayoría de tres quintos del total de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Sin embargo, el artículo 17.12 no menciona explícitamente la palabra «prohibición». Esto ha generado controversia sobre si la comunidad puede llegar a prohibir completamente esta actividad sin necesidad de unanimidad. Las sentencias recientes del Tribunal Supremo han sido claves para aclarar este aspecto.
¿Es posible prohibir los alquileres turísticos en una comunidad de propietarios?
Según las últimas sentencias del Tribunal Supremo, la posibilidad de limitar la actividad de los alquileres turísticos también incluye su prohibición. En la Sentencia 1232/2024, el Tribunal estableció que la expresión «limitar o condicionar» del artículo 17.12 LPH puede interpretarse como una habilitación para prohibir el uso turístico de las viviendas cuando así lo decida la comunidad por una mayoría de tres quintos.
De acuerdo con el Tribunal Supremo, esta interpretación no implica una extensión de los términos del artículo 17.12, sino una aplicación coherente con la intención del legislador de permitir a las comunidades regular las actividades que puedan afectar la convivencia y el uso residencial del inmueble.
Procedimiento para adoptar el acuerdo de prohibición
Para prohibir los alquileres turísticos, la comunidad de propietarios debe:
- Convocar una Junta General, incluyendo en el orden del día el punto relativo a la limitación o prohibición del alquiler turístico.
- Obtener el voto favorable de tres quintos de los propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Una vez notificados los acuerdos de la junta a los propietarios, el siguiente paso es expedir un certificado del acuerdo y elevarlo a público mediante un notario. Posteriormente, este acuerdo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad, con el objetivo de que los futuros adquirentes de viviendas conozcan la limitación existente.
Consecuencias de no llevar a cabo este proceso adecuadamente
Si el acuerdo no se adopta siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 17.12 LPH, puede ser impugnado judicialmente. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha reiterado que los acuerdos que excedan las competencias de la comunidad o que se adopten sin cumplir con las mayorías requeridas son nulos.
“…Según las últimas sentencias del Tribunal Supremo, la posibilidad de limitar la actividad de los alquileres turísticos también incluye su prohibición…”
Ejemplos prácticos y casos reales
Un ejemplo reciente es el caso de una comunidad en Marbella, donde se aprobó la prohibición del uso turístico de las viviendas por una mayoría de tres quintos. Este acuerdo fue impugnado por algunos propietarios, argumentando que la LPH no permitía tal prohibición sin unanimidad. Sin embargo, el Tribunal Supremo confirmó la validez del acuerdo, destacando que la prohibición es una forma de limitación aceptable según el artículo 17.12.
Estadísticas sobre el impacto de los alquileres turísticos en comunidades residenciales
Según datos de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la proliferación de los alquileres turísticos ha generado un aumento del 20% en las quejas por molestias relacionadas con la convivencia en comunidades de propietarios. Entre los principales motivos se encuentran los ruidos, el uso intensivo de los elementos comunes y el aumento de la inseguridad percibida.
¿Cómo regular el uso turístico en comunidades?
¿Por qué es importante regular los alquileres turísticos?
La regulación de los alquileres turísticos es un instrumento adecuado para proteger el uso residencial de los edificios, evitar conflictos entre vecinos y garantizar la tranquilidad en las comunidades. Además, permite asegurar que los propietarios que deciden explotar su vivienda de manera turística contribuyan adecuadamente a los gastos comunes, considerando el uso intensivo de las instalaciones.
Consejos prácticos para propietarios y comunidades
Para propietarios: Antes de destinar su vivienda al uso turístico, consulte con la comunidad y asegúrese de que no existen restricciones al respecto. Obtenga todas las licencias necesarias para evitar problemas legales.
Para comunidades: Si la comunidad desea regular el uso turístico de las viviendas, asegúrese de convocar una Junta General adecuadamente y de obtener la mayoría requerida para evitar impugnaciones judiciales.
Conclusión
La Ley de Propiedad Horizontal, junto con las sentencias del Tribunal Supremo, permite a las comunidades de propietarios limitar o incluso prohibir el uso turístico de las viviendas, siempre que se cuente con la mayoría necesaria. Esta posibilidad es una herramienta valiosa para proteger el carácter residencial de los edificios y garantizar una convivencia armónica, evitando conflictos que puedan surgir por el uso intensivo de las instalaciones comunes y la entrada de personas desconocidas al inmueble. En mi experiencia, he aprendido que es mejor prevenir que curar: una buena planificación y una regulación clara desde el inicio pueden evitar problemas mayores en el futuro.
Recomiendo a las comunidades ser proactivas y no esperar a que los problemas se agraven. Establecer reglas claras sobre el uso de las viviendas, incluyendo las destinadas al alquiler turístico, ayuda a mantener el bienestar de todos los vecinos. De igual manera, contar con la experiencia de un administrador de fincas y dirigirse al que ya tengan para que les asesore adecuadamente sobre cómo gestionar este asunto es fundamental para evitar posibles impugnaciones y asegurar que las decisiones adoptadas tengan plena validez jurídica. La prevención, a través de acuerdos sólidos y bien fundamentados, es siempre la mejor estrategia para garantizar la paz y la convivencia en nuestras comunidades.
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