¿QUIÉN PAGA LAS DEUDAS COMUNITARIAS AL COMPRAR UN PISO O LOCAL?
En el complejo mundo de la Administración de comunidades de propietarios, uno de los temas más delicados y que puede generar importantes conflictos es el relacionado con las deudas que los propietarios pueden tener con la comunidad, especialmente en el momento de Vender un piso o local con deudas comunitarias. Esta situación no solo afecta al vendedor y al comprador, sino también a la propia comunidad, que puede ver comprometidos sus recursos si no se gestionan adecuadamente estos impagos. Este artículo te guiará a través de las implicaciones legales y las mejores prácticas para manejar esta situación según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Contexto Legal: La Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal, que regula las comunidades de propietarios en España, establece un marco claro para la gestión de las deudas en las comunidades de propietarios. En particular, el artículo 9 de la LPH es fundamental para entender las obligaciones de los propietarios respecto al pago de los gastos comunes, así como las responsabilidades que recaen sobre el inmueble en caso de que estas obligaciones no se cumplan.
Uno de los cambios más significativos introducidos en la reforma de junio de 2013 de la LPH es que, en caso de venta de un inmueble, el nuevo propietario es responsable de las deudas que el anterior propietario haya dejado pendientes con la comunidad. Esta responsabilidad se extiende a las cuotas de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores (cuatro en Cataluña), lo que significa que el inmueble queda afectado al cumplimiento de esta obligación, incluso si el nuevo dueño no estaba al tanto de dichas deudas en el momento de la compra.
Obligaciones del Vendedor
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que, al vender un inmueble, debes declarar si estás al corriente con las cuotas comunitarias.
Para proteger los derechos de futuros compradores y asegurar que las deudas comunitarias sean transparentes, la ley obliga a que el vendedor manifieste en la escritura de transmisión si se encuentra al corriente de los pagos comunitarios y acredite este hecho con un certificado de deudas emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Este certificado es fundamental para que el comprador conozca la situación financiera del inmueble en relación con la comunidad, y su emisión debe realizarse en un plazo máximo de siete días desde la solicitud.
Solicitar certificado de deudas antes de comprar un piso o local
Si tienes deudas comunitarias pendientes, la comunidad tiene el derecho de cobrar las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores. El inmueble queda afectado por estas deudas, lo que significa que, si no pagas, la comunidad puede embargar el inmueble, incluso si ya no eres el propietario.
“…el nuevo propietario es responsable de las deudas que el anterior propietario haya dejado pendientes con la comunidad…”
Deudas Anteriores al Límite Legal
Las deudas que excedan los tres años anteriores y la anualidad en curso solo pueden reclamarse al deudor original (vendedor), siempre que no haya expirado el plazo de prescripción, que es de cinco años (diez en Cataluña). El nuevo propietario no es responsable de estas deudas comunitarias. La comunidad no puede utilizarlas como presión contra el nuevo dueño, ya que este no es responsable de las mismas.
Cuando Iniciar una Reclamación Judicial
Puedes reclamar judicialmente desde el primer impago. No es necesario esperar a que se acumulen varias cuotas. El juicio monitorio es un procedimiento rápido y eficaz que permite solicitar el embargo de bienes si el deudor no paga en un plazo de 20 días.
Sin embargo, en la práctica, es recomendable esperar a que se acumulen varias cuotas impagadas o que la deuda alcance una cantidad significativa, como 800 euros. Esto justifica los costos legales y da al deudor una oportunidad razonable para regularizar su situación.
En cualquier caso, es importante no dejar que transcurra demasiado tiempo, ya que el plazo de prescripción varía según la comunidad autónoma y podría limitar la capacidad de la comunidad para recuperar las cuotas impagadas. Para evitar este riesgo, se recomienda realizar un requerimiento de pago al propietario moroso tan pronto como sea posible, lo que interrumpe el plazo de prescripción y reinicia su cómputo.
Responsabilidad limitada del nuevo propietario al comprar un piso o local
Ejemplo Práctico: Aplicación de la Ley en la Venta de un Local
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- Para entender mejor cómo se aplican estas disposiciones, veamos un ejemplo actualizado:
- Situación de Deuda: Un propietario de un local en una comunidad de propietarios tiene deudas desde diciembre de 2018 hasta la actualidad. Decide vender su local en agosto de 2024.
- Aplicación de la LPH: Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el nuevo propietario del local es responsable de las deudas comunitarias acumuladas durante la anualidad corriente (2024) y los tres años anteriores (2021, 2022 y 2023). Por lo tanto, el local está afecto al pago de todas estas deudas.
- Responsabilidad del Nuevo Propietario: Si el nuevo propietario no paga la totalidad de la deuda, la comunidad de propietarios puede iniciar acciones legales contra el local para recuperar la cantidad adeudada, incluso si el local ya ha cambiado de manos.
- Recomendación Práctica: Cualquier persona que adquiera un inmueble debe solicitar un certificado de deudas a la comunidad de propietarios.
Importancia del Certificado de Deudas en la compraventa de inmuebles.
Antes de comprar un inmueble, solicita siempre un certificado de deudas a la comunidad. Este documento te asegura que el inmueble no tiene cargas pendientes. Sin él, podrías asumir deudas de las que no eras consciente. La ley exige este certificado en el momento de la compraventa, y su ausencia puede impedir la autorización de la escritura.
Sentencias Judiciales que Respaldan la LPH
La jurisprudencia ha reforzado estas normas. Por ejemplo, una sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante en 2012 confirmó que el nuevo propietario es responsable de las deudas comunitarias del año de la compra y del anterior. Con la reforma de 2013, este periodo se amplió a tres años.
Estas sentencias subrayan la importancia de cumplir con las obligaciones legales y de realizar las verificaciones necesarias antes de completar la transacción.
Conclusión: Asegura una Venta Sin Sorpresas
Opinión del Autor: Vender y Comprar con Responsabilidad Protege a Todos. Asegura una Venta Sin Sorpresas
Gestionar las deudas comunitarias antes de vender un inmueble es esencial para proteger a ambas partes. Ignorar estas deudas puede dañar la reputación del vendedor y complicar la transacción para el comprador.
Vendedores, saldar las deudas y obtener el certificado de deudas garantiza una venta fluida. Esto protege al comprador de asumir cargas inesperadas. La transparencia en la negociación es clave para evitar problemas legales.
Compradores, exigir este certificado es vital. Te asegura que el inmueble se adquiere libre de deudas ocultas, protegiendo tu inversión. Actuar con diligencia te ahorra sorpresas desagradables.
En resumen, vender y comprar con responsabilidad beneficia a todos. Ambos deben actuar con transparencia para asegurar una transacción sin problemas. Esto protege tus intereses y fomenta un entorno de confianza y seguridad en la comunidad.
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