¿COMO PONER RECARGOS EN LOS RECIBOS DE LOS PROPIETARIOS MOROSOS?
Los acuerdos de imposición de recargo por impago de las cuotas de comunidad de propietarios, pueden adoptarse por mayoría simple.
El problema de la morosidad en las comunidades de propietarios, suele ser tema de conversación habitual, y en muchas ocasiones ocupar un tiempo importante de las reuniones de los propietarios, que se sienten impotentes antes los que dejan de pagar.
¿Cómo poner recargos en los recibos de los propietarios morosos?
Hasta ahora, no parecía posible, poder fijar un recargo por impago, de forma fácil y sencilla, a un propietario que dejara de pagar su recibo de Comunidad, porque salvo que estuviese fijado en estatutos, no solía admitirse otra fórmula, ya que en el fondo se estaba considerando que este tipo de acuerdo suponía una modificación del título constitutivo. Conseguir la unanimidad de la Comunidad de Propietarios, era difícilmente posible, si además el moroso puede votar, a lo que se añadía un importante coste a pagar al Registrador de la Propiedad de Turno, que por hacer esta operación, cobra una minuta abultada, lo que hacía que casi nadie se planteara esta solución.
Una reciente sentencia de la sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de Junio de 2019, sentencia 416/2019, recurso 359/2018, confirma una nueva interpretación sobre las mayorías necesarias que deben reunirse en aquellos acuerdos que vayan dirigidos a fijar un recargo para el caso de impago, falla que la aprobación de este tipo de recargos, no modifican el titulo constitutivo, ya que en ningún caso se modifica el coeficiente de participación, que es el que sirve para fijar la cuota o contribución al gasto de cada propietarios, como tampoco se altera la cuota fijada.
Recargos por morosidad, recargo por impago de cuotas
La sentencia marca por tanto el auténtico sentido del acuerdo, permitiendo a la Comunidad de propietarios, disponer de una herramienta contra el moroso, para que este cumpla de forma regular y sin demoras con la obligación de pago, que le impone el art. 9 de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, es decir, contribuir al sostenimiento de los servicios y elementos comunes de su Comunidad.
Lo verdaderamente importante, es que la Audiencia Provincial de Barcelona, lo que fija, es el tipo de acuerdo que será necesario para adoptar un recargo para el caso de impago, que en el caso de esta sentencia era del 10 por ciento, y considera que será suficiente la adopción por mayoría simple.
“Hasta ahora, no parecía posible, poder fijar un recargo por impago, de forma fácil y sencilla, a un propietario que dejara de pagar su recibo de Comunidad…”
Ya con anterioridad la Audiencia Provincial de Málaga, sección 5ª, Sentencia 614/2017 de 5 de diciembre de 2017, recurso 633/ 2015, fallo en el mismo sentido, al considerar que un acuerdo de una comunidad de propietarios, sobre recargo de cuotas por impago – en este caso del 20 por ciento- no precisa ser aprobado por unanimidad.
Recargos por morosidad, herramienta contra el moroso
Realmente ante lo que estamos, es ante un acto de mera administración, en la medida en que el artículo 2 de la LPH establece que el cumplimiento de las obligaciones previstas en los artículos 7 y 9 se harán en la forma que determine la Junta, entendiéndose que el establecimiento del recargo entra de lleno en el ámbito del citado artículo, lo que hace innecesario su aprobación por unanimidad.
Por tanto, si el propietario no incumple con sus obligaciones de pago, dentro de los periodos marcados, no sufre alteración alguna en la cuantía de sus cuotas.
No obstante debe tenerse en cuenta algo importante, si los Estatutos fijasen un acuerdo de recargo, en este caso debemos ser prudentes, puesto que la alteración de una norma de estatutos, si requiere unanimidad, por tanto si en un momento dato se quisiera modificar la cuantía del recargo, por ejemplo del 5 al 10 por ciento, debería recabarse la unanimidad, y su posterior inscripción en el registro.
También esta interpretación, es totalmente plausible, en relación con los plazos de impugnación de acuerdos. Al tratarse de un acuerdo de mayoría simple, el plazo para el ejercicio de la acción de impugnación, caducara a los tres meses de adoptarse el acuerdo de la junta según lo previsto en el artículo 18.3 de la LPH, y para los propietarios ausentes se computaran a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
En nuestra opinión, esta interpretación facilita el recobro de impagados, y hará que muchos propietarios, cuando quieran hacer valer sus criterios contrarios a las opiniones o intereses de la mayoría negándose a pagar la comunidad, se paren a pensar que no pagar los recibos ya no les saldrá gratis. Hasta ahora estas acciones perjudiciales para la economía de la Comunidad, no tenían la facilidad de crear un coste añadido para el bolsillo de los morosos.
Recomendamos, que si en su Comunidad de Propietarios se plantean adoptar un acuerdo de estas características, sean ante todo prudentes en el tipo de recargo a fijar, ya que lo que se aprecia en ambas sentencias, es que un recargo desproporcionado, podría ser un buen argumento para invalidar el acuerdo, por lo que es mejor ser moderados.</p
Esperamos que nuestro post te sea útil, y hayas resuelto las dudas que tengas
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