El Contrato de Administración de Fincas
– DERECHOS Y OBLIGACIONES. REMOCION E INDEMNIZACION –
Un tema recurrente en las relaciones entre la comunidad y el administrador de fincas suele ser el alcance de las obligaciones de éste último, según el vínculo contractual que le une a la comunidad, que en la mayoría de casos se produce «desde la aprobación en junta» de su nombramiento por mayoría simple.
Entrecomillamos para resaltar – según mantiene algún sector doctrinal- , que el vínculo del administrador de fincas con la comunidad no surge desde la firma de un contrato que, por otro lado, no es obligatorio, sino desde el día de la aprobación en junta de su cargo como un órgano de gobierno más de la Comunidad.
“No vamos en este post, a recomendar un contrato concreto o un modelo, porque hay muchos a disposición de los profesionales en los diversos Colegios Profesionales, incluso en los blog de otros compañeros…”
A pesar de esa opinión doctrinal, en nuestra opinión, redactar un contrato de servicios es una cuestión recomendable para perfilar algunas características fundamentales de la relación entre administrador de Fincas y Comunidad de Propietarios, es decir indicar de forma expresa y por escrito las condiciones particulares que regirán la prestación del servicio. Sobre todo para evitar problemas de futuro que al momento de la contratación no se plantean, tales como si se cobran o no certificados de deuda, si se está obligado a gestionar certificados digitales y ser depositarios de los mismos, y muchas otras.
El contrato de Administración de Fincas, inclusion de claúsulas
Aconsejamos al profesional practicar la costumbre de firmarlo. Los contratos por norma general deben ser firmados como mínimo por un año, lo que coincide a su vez con el criterio general fijado por la Ley de Propiedad Horizontal para el nombramiento de órganos de gobierno reflejado en el artículo 13.7. -Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año-.
Con un plazo menor al año, la experiencia demuestra que es irresponsable asumir la gestión de una comunidad, y ponerla en marcha con éxito, ya que se requiere por parte del profesional de un trabajo organizativo de base, y de la puesta de medios técnicos y humanos a disposición de la propia Comunidad, que garanticen la continuidad pacifica de la gestión.
No vamos en este post, a recomendar un contrato concreto o un modelo, porque hay muchos a disposición de los profesionales en los diversos Colegios Profesionales, incluso en los blog de otros compañeros como el de ADMINFERGAL, a cargo de Miguel Fernández Gallego, que os resolverán esta cuestión, y porque entendemos que un modelo es la base, para que cada uno lo adapte a sus circunstancias y modelo de negocio concreto.
Hemos de tener presente que la comunidad puede cesar al administrador antes de que acabe el plazo de su nombramiento como establece el artículo 13.7 “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
En consecuencia, hacemos la siguiente recomendación a la hora de redactar un contrato de administración de fincas, incluir una cláusula que en el futuro evite interpretaciones dispares sobre la cuantía de la indemnización que debe percibirse por el profesional, para el caso de una resolución unilateral del contrato por la comunidad o cese en el cargo, antes del tiempo contratado y estipulado, sobre todo en aquellos casos en los que no se dé “justa causa”, indicando que la Comunidad tendrá que pagar las mensualidades que resten hasta el fin del contrato.
Aclaramos a continuación algunas cuestiones relativas a la remoción anticipada, y a las posibles reclamaciones de indemnizaciones cuando estas procedan, ya que en caso de cumplimiento del tiempo del contrato estipulado, y sin renovación tacita del mismo, la relación se daría por concluida sin ningún tipo de indemnización.
El contrato de Administración de Fincas, articulo 13.7
Como profesionales no debemos olvidar, que en aplicación del artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, se puede cesar al administrador de fincas aunque no se haya cumplido el plazo de un año que es el que fija la propia Ley, recabando la mayoría de los asistentes, ya que el presidente no puede por sí solo cesarle, – creencia errónea extendida entre muchos propietarios-, debe hacerlo mediante Junta General Extraordinaria. En este caso, y si la Junta así lo decide, el administrador tiene que aceptar el cese, y a continuación, si este considera que la decisión no está basada en faltas de cumplimiento de sus obligaciones, se deberán reclamar las posibles indemnizaciones por honorarios dejados de percibir, a las que pueda tener derecho o a las estipuladas en contrato, e incluso si se puede probar, a los posibles daños y perjuicios que dicha decisión pudiera ocasionarle.
Evidentemente los propietarios constituidos en junta, pueden remover al administrador cuando lo entiendan oportuno, pero muchas veces no son conscientes, o no quieren serlo, de las consecuencias que dicho proceder comporta, por lo que deben asumir las consecuencias de sus actos, en muchas ocasiones más personales que profesionales, y que terminan perjudicando a toda la Comunidad, por lo que no existiendo causa o, cuanto menos, sin acreditarse la misma, no parece lógico que se pueda remover de su cargo a un administrador profesional sin que este tenga derecho a indemnización de ningún tipo.
Si se acreditase por la Comunidad – pues tiene la carga de la prueba-, que estamos ante la denominada “justa causa”, entonces no conllevara derecho alguno a indemnización, pero para ello, deberá quedar constancia clara en acta de las razones y a ser posible las pruebas que existan de las irregularidades y tratarse de incumplimientos que competan al administrador, no a la comunidad.
Las reclamaciones en todo caso deben realizarse mediante un proceso declarativo por la cuantía a reclamar a la comunidad de propietarios.
Deseamos que este breve post te sea útil, y decidas si quieres firmar contratos o simplemente que se reconozca tu nombramiento en acuerdo reflejado en acta de junta de propietarios.
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