¿Puedo construir una piscina en mi Comunidad de Propietarios?
Instalación de piscina en elemento común: Aprobación por 3/5 al quedar espacio suficiente para el uso y disfrute de aquel.
Llega el buen tiempo, y de repente el calor se hace insoportable, miramos por la ventana de nuestra vivienda, y vemos ese jardín o ese patio que está en el centro de nuestra urbanización, y pensamos en lo que daríamos por tener en ese momento una piscina en la Comunidad de Propietarios para poder bajar a darnos un refrescante baño.
Estoy seguro que cuando te has planteado esto, has pensado en proponer a tu comunidad de propietarios que podíais construir una piscina, pero no sabes que requisitos debéis cumplir para poder llevar a cabo el acuerdo que permita construirla.
A continuación te damos los detalles necesarios para poder hacer la propuesta y si tus vecinos están de acuerdo y lo aprueban, construir una magnifica y refrescante piscina comunitaria.
Desde la publicación de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 5233/2008, de 9 de octubre (RJ 1791/2003), la cuestión quedo clara, ya que hasta ese momento las posturas eran diversas y contradictorias, respecto de las mayorías necesaria para poder aprobar la construcción de una piscina, y todo porque la Ley de Propiedad Horizontal, a través de la Ley 8/1999, de 6 de abril , estableció de forma general y sobre el concepto indeterminado del Interés General, que para la adopción de algunos acuerdos que antes requerían la unanimidad a partir de la nueva redacción, bastaba la mayoría cualificada.
La norma a la que hacia referencia la citada sentencia, es la 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , que tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999 , disponía que «el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…». (Actualmente esta norma es el articulo 17 norma 3)
una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos que no va destinado necesariamente al interés general por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios
Como dice el Tribunal Supremos en sus fundamentos jurídicos, estamos ante un precepto abierto que flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de determinados servicios comunes distintos de los que menciona siempre que ofrezcan un interés general a los comuneros, y que sin duda busca favorecer el progreso y la revalorización de las comunidades residenciadas en pisos o locales de vieja construcción liberándolas de la estricta regla de la unanimidad, al permitir que la supresión o el establecimiento de servicios comunes de interés general se puedan establecer con la mayoría de los tres quintos de propietarios.
El problema de la regla y por tanto la casuística que se deriva de la misma, y así lo vislumbra el Tribunal Supremo es determinar cuándo un servicio presenta ese interés para someterlo a una mayoría distinta (Tres quintas), de la unanimidad.
Para El tribunal Supremo la cuestión se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que se numeraban en el anterior 17. 1 (actual 17.3) tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros.
Por ello el Tribunal Supremo sentenció, que una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos que no va destinado necesariamente al interés general (como pudiera ser la instalación de un ascensor que facilita la accesibilidad de los vecinos a su vivienda), máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Título constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad de cualquier acuerdo.
Frente a esta doctrina consolidada desde el 2008, que no consideraba que la instalación de una piscina sea un servicio común de interés general de aquellos para los que se eliminó la exigencia de unanimidad por Ley 8/1999, se plantea con la redacción del artículo 17.4 de Ley 8/2013, que reforma y parchea por enésima vez la Ley de Propiedad Horizontal, un cambio en la posibilidad de poder construir una piscina, sin que para ello en este caso sea necesaria la unanimidad, y baste con el voto favorable de las de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En este sentido recientemente el Tribunal Supremo, en su sentencia 586/2018, de 18 de octubre (Recurso 3635/2015, declara la validez del acuerdo de construcción de una piscina en el patio comunitario al quedar espacio libre suficiente para uso y disfrute de los propietarios impugnantes, indicando que la regla del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que es aplicable al supuesto planteado es la 4ª y no la 3ª.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 17.4 de la LPH, tras la modificación operada por la Ley 8/2013, podemos entender que la mayoría necesaria para la adopción de un acuerdo para la construcción de una piscina en elemento común es de 3/5.
Establece el citado artículo en su redacción lo siguiente:
«[…] Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
«No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
«No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso […]».
Por tanto a partir de ahora, la cuestión a dilucidar, ya no es tanto si existe interés general, es si el acuerdo impugnado hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en el caso de la sentencia referida, concretamente la utilización del patio común como patio de recreo.
A tal fin -declara el Tribunal Supremo-, se ha de traer a colación que si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietario sobre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderar la concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios. Para ello debe quedar acreditado, que a pesar de la construcción de la piscina, con la solución adoptada deben quedar satisfechos los intereses de todos los propietarios, sin que los propietarios impugnantes o disidentes queden privados, de un modo relevante y sustancial, del uso y disfrute, en este caso, del patio común.
En definitiva, el fondo de la cuestión es que se permite una vez desechada en el caso del articulo 17.4 la necesidad de unanimidad, y siempre que se obtenga una mayoría de 3/5 de votos a favor de la realización de servicios y, aun cuando la cuota a abonar supere las tres mensualidades de cuota ordinaria, como casi con total seguridad sucederá con la construcción de una piscina, que se pueda construir, no estando en ningún caso los disidentes obligados a pagar su importe. De modo que si no participa en la construcción se le puede excluir del uso del servicio, pero también la podrá usar en cualquier momento si abona el importe, en el momento que lo desee. Sin olvidar que los que no estén de acuerdo, no pueden quedar privados del uso del elemento común previo de forma relevante y sustancial.
Esperamos que nuestro post te sea útil, y hayas resuelto las dudas que tengas
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