¿Sabes para que sirven los Estatutos de la Comunidad de Propietarios?
Si usted va a comprar una vivienda ya sea nueva o de segunda mano, le aconsejamos que una de las primeras cosas que debe hacer, entre otras, y antes de firmar su contrato de compra, es consultar en el Registro de la Propiedad, si existe en la Comunidad donde quiere vivir estatutos, y si estos se encuentran inscritos (o bien pedir una copia al vendedor). Se lo explicamos a continuación.
Muchos propietarios de viviendas en régimen de Propiedad Horizontal, desconocen la existencia de los Estatutos en su Comunidad de Propietarios, e incluso de saberlo, ni si quiera conocen su contenido, y si este les puede perjudicar o beneficiar.
“…los Estatutos, son un conjunto de reglas o normas existentes en una comunidad de propietarios …”
Empecemos diciendo que los Estatutos, son un conjunto de reglas o normas existentes en una comunidad de propietarios mediante los que se regula el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (Artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Para que los Estatutos te vinculen, y estés obligado a su cumplimiento, es decir “sean oponibles a terceros” como un futuro comprador, lo esencial es que estén ante todo inscritos en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso las normas que contengan te serán de aplicación directa, lo que significa que no podrás alegar en ningún momento desconocimiento.
También puede darse el caso de que no hayan sido inscritos, lo que no recomendamos en ningún caso, pero aún así, podrían obligarte como comprador de una vivienda si se demuestra que los conocías, porque se te entrego una copia por el vendedor, o se te entregaron de forma fehaciente por la propia Comunidad.
Requerimientos para la aprobacion o modificacion de los estatutos
En la mayoría de los casos, cuando existen estatutos en una comunidad, no suele ser porque se aprueben por unanimidad de los propietarios del edificio, tal y como se regula en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues suele ser –casi- imposible, conseguir aprobar una norma o regla que pueda restringir los derechos o intereses de otros propietarios, o simplemente, regular el uso de determinados servicios, cuando todos tienen que estar de acuerdo unánimemente. Por eso el supuesto habitual (cuando existen), es que estos hayan sido otorgados por el propietario único o promotor del edificio.
Debemos también recordar que los Estatutos se pueden modificar, es decir no es una norma rígida e inamovible, pero también es cierto que solo podrán cambiarse por acuerdo unánime, como señala el ya mencionado artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El desconocimiento que indicamos al inicio de este “post” sobre los Estatutos, se extiende al hecho de que muchos propietarios ignoran que la existencia de los Estatutos no es obligatoria en ninguna comunidad, pudiéndose comprobar que en gran número de comunidades estos no existen, y aún así las comunidades funcionan perfectamente.
A falta de estatutos se aplica la ley de propiedad horizontal
A falta de estatutos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal, que incluye reglas muy concretas sobre el reparto de gastos generales, o sobre las obligaciones de los propietarios en el pago de provisiones de fondos para gastos, derecho de votación, servidumbre de paso, y muchas otras, todas ellas respaldadas por una amplia casuística jurisprudencial. En definitiva los Estatutos no dejan de ser adaptaciones de la Ley a circunstancias o casuísticas concretas de una Comunidad.
Si es importante, y no debe olvidarse, que los Estatutos en ningún caso pueden contradecir la Ley de Propiedad Horizontal, ni ir en contra de las normas impositivas o de orden público, pues de ser así, esos preceptos se tendrán por no puestos.
Las normas que suelen incluir los Estatutos, – a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal no establece en ningún precepto qué contenido debe tener-, en la mayoría de las ocasiones son relativas al uso de las propiedades y al derecho de dominio de la propiedad, en especial de los locales de negocio (ejemplo: poder instalar despachos o prohibirlos en viviendas, prohibir determinados tipos de negocios en locales), incluyendo reglas de reparto del gasto y contribuciones especiales al mismo, o exenciones del pago de servicios a determinados propietarios frente a otros, permisos para hacer obras sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios, cambio de destino de uso de locales a viviendas, agregación o segregación de propiedades, o recargos por morosidad, entre otras muchas.
La inclusión de normas que incluyan una prohibición genérica, que normalmente suponen una limitación a la libertad del uso de la vivienda, o del local de negocio por parte de su propietario, produciendo con ello un choque de intereses, entre los de la Comunidad y los de los propietarios afectados, suele terminar en los tribunales con una interpretación restrictiva de estas cláusulas prohibitivas, haciéndolas inservibles. En consecuencia deben redactarse de una forma concreta y clara, que acrediten las circunstancias que motivan esa restricción.
Indicar que los Estatutos (aprobados por unanimidad), no deben confundirse con los Reglamentos de Régimen interior que se mencionan en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, en los que se suele regular la convivencia y el funcionamiento interno de la Comunidad, sus servicios, elementos comunes, siendo aprobados o modificados por el acuerdo de la mayoría simple.
Por último y también importante, puede ocurrir que una comunidad apruebe una modificación de unos Estatutos existentes, que se consiga la unanimidad, o incluso se aprueben uno estatutos completos que sustituyan a los anteriores y que, pudiera olvidarse proceder a su inscripción, en cuyo caso nos podríamos encontrar, que cuando fuésemos a realizar esa inscripción y hubiera cambiado el titular de algún piso o local entre la aprobación de esa modificación y su inscripción, el registrador podría exigir la ratificación del acuerdo por parte de los nuevos propietarios, con lo que ello supondría.
Deseamos que este breve post te sea útil, y te hayamos podido aclararte algunos conceptos con los que convives habitualmente.
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