Cuando hablamos de morosidad en las comunidades de propietarios, se hace difícil entender que entidades como los bancos, que deberían ser pagadores ejemplares, se encuentren entre los grandes morosos.
La realidad es que, por lo general, son reacios al pago de las cuotas de comunidad de sus propiedades, en su mayoría provenientes de embargos en los que estas entidades sí han sido ejemplares en la ejecución de sus deudas. Además, suelen poner todo tipo de trabas y exigir documentación a veces excesiva.
La consecuencia, para muchas comunidades, es un serio problema especialmente para las de economía modesta, ya que obliga al resto de propietarios a hacer frente a unos costes superiores.
Por eso, cuando existe una deuda de un piso y existe la sospecha de que dicho piso ha podido ser adjudicado a un banco, lo primero que debemos hacer es indagar en el Registro de la Propiedad a nombre de quien se encuentra el inmueble.
En ocasiones, es posible que el piso siga a nombre del anterior propietario, lo que nos puede complicar la decisión de a quien reclamar la deuda. Esto ocurre cuando el banco, a pesar de haberse adjudicado la vivienda en subasta, no la inscribe a su nombre hasta que la vende para evitarse así los gastos.
Si el piso no está inscrito en el Registro a favor del banco, es importante confirmar que éste es el propietario antes de iniciar una reclamación. Para ello, sería bueno solicitar al anterior propietario, si fuera posible, alguna documentación que acredite la adjudicación.
El banco puede haberse adjudicado el piso del comunero moroso, bien mediante un procedimiento hipotecario o por subasta en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales como consecuencia, por ejemplo, del impago de un préstamo.
¿Qué establece la LPH?
En ambos casos, su responsabilidad frente a la comunidad por el impago de las cantidades adeudadas se extiende al pago de los gastos del año de adjudicación más los derivados de los tres años anteriores (artículo 9, 1 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal). Esta extensión a los tres años anteriores se introdujo en la reforma de la LPH, en vigor desde el 27 de junio de 2013.
Si la adjudicación es anterior a esta fecha, el banco solo deberá responder al pago de la anualidad en la que se adjudicó el piso y la del año anterior. A partir de ese momento, como propietario del inmueble estará obligado a soportar los gastos de la comunidad de propietarios en función de la cuota de la participación establecida en los estatutos.
Otra cosa a tener en cuenta es que si el banco transmite la titularidad a un tercero, debe comunicar dicho cambio a la comunidad de propietarios, ya que de lo contrario responderá solidariamente a los gastos.
Así, si hay cuotas pendientes de pago anteriores a la adjudicación del piso en la subasta, lo más aconsejable es que se reclamen tanto al anterior propietario como al banco. En cambio, si sólo hay cuotas pendientes de pago desde la fecha en la que el banco se adjudicó el piso mediante subasta, conviene reclamar sólo al banco.
En estos casos, lo recomendable antes de iniciar cualquier acción judicial que generará posibles gastos, es enviarle una carta al banco. Si no paga la deuda en un plazo breve, conviene convocar una junta de propietarios para acordar una demanda al banco. Será necesario que el administrador de fincas certifique la deuda para, posteriormente, presentar un juicio monitorio ante el juzgado de primera instancia del partido judicial donde radique la finca.
